Получение ипотеки требует от граждан значительных усилий. Клиенты собирают документы, подыскивают подходящую недвижимость, улучшают кредитную историю. Существенно повысит шансы на одобрение заявки наличие созаемщика по ипотеке. Это лицо, которое имеет права и обязанности, как и у основного должника.
Зачем нужен созаемщик
Основная проблема при оформлении ипотечного договора – получить сумму денег, достаточную для приобретения недвижимости с учетом накопленных средств, с невысокой процентной ставкой. Созаемщик обязуется участвовать в выплате долга на общих основаниях. Это обстоятельство существенно повышает платежеспособность клиентов, так как при подсчете ежемесячного дохода учитываются поступления от 2 и более человек.
Люди привлекают еще одного плательщика, если ипотека без созаемщика не может удовлетворить потребность в деньгах при покупке квартиры. Многие не могут собрать достаточно средств для первого взноса за дорогую недвижимость.
Некоторые граждане рассчитывают на постоянную материальную помощь родственников. Чтобы третье лицо обязано было перечислять деньги ежемесячно, обязательство должно быть зафиксировано в письменном виде. В противном случае родственники должны отказаться от устных обязательств через несколько лет.
Также у некоторых клиентов банков есть дополнительные источники дохода: выигрыши на спортивных ставках, вознаграждение за труд без договора и т.д. Такие поступления не могут быть учтены коммерческой организацией при выдаче кредита. Поэтому требуется еще один человек, готовый формально стать должником банка, хотя погашение долга будет производиться из средств основного заемщика.
Особенности статуса
Права заемщика и созаемщика при ипотеке не равны. Основной должник получает денежные средства, использует их в соответствии с условием договора. Заемщик также имеет право подписывать дополнительные соглашения, изменять условия займа, получать информацию по ипотечному кредиту.
Сбербанк устанавливает институт титульного созаемщика. Это лицо, которое приобретает право собственности на недвижимость, получает такой же правовой статус, как и основной должник. В этом случае граждане получают равный объем прав и обязанностей. Например, денежные средства выдаются любому из них для последующего приобретения жилого помещения.
Закон не регулирует положение созаемщиков. Их права и обязанности устанавливаются в кредитном соглашении. Обычно солидарные должники имеют право получать информацию о графике платежей, реквизитах банках и другие данные, необходимые для перечисления средств. Они не могут по своему усмотрению распорядиться заемными деньгами, инициировать изменение договора или произвести рефинансирование займа.
Если в будущем заемщик и банк решат изменить условия возврата средств и, например, пролонгировать кредит, должно быть получено согласие созаемщика.
В некоторых случаях права на недвижимость, приобретаемую за счет кредитных средств, могут быть пропорционально разделены между всеми гражданами, участвующими в возврате долга.
Созаемщик отличается от поручителя по нескольким критериям:
Также в банке требует оформления полиса страхования жизни и здоровья от всех обязанных граждан.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если работа гражданина связана с опасностью для жизни, то банк может отклонить кандидатуру созаемщика.
Предельное количество созаемщиков не устанавливается. Обычно банки одобряют не более 5 кандидатур для 1-го договора.
Как найти созаемщика по ипотеке
Обычно клиенты банков приглашают своих родственников для разделения долгового бремени. Граждане договариваются с близкими людьми о разделе расходов на различных условиях. Например, родители помогают своим детям платить кредит без предъявления встречных требований. В иных ситуациях родственники имеют право разделить недвижимость, приобретаемую в кредит, по долям.
Кредитные организации не устанавливают, кто может быть созаемщиком по ипотеке. Фактически, это может быть любой гражданин, соответствующий требованиям организации и представивший необходимые документы.
Особые правила действуют в отношении супругов. Если, например, муж обращается за кредитом, то жена фактически становится созаемщиком. При этом не имеет значения, работает она или нет. В семье доходы и расходы делятся, недвижимость используется на нужды обоих супругов. На основании статьи 45 СК РФ банк может обратить взыскание на любое имущество, относящееся к категории совместно нажитого.
Поэтому при обращении в банк за кредитом всегда требуется нотариально заверенное согласие другого супруга. Чтобы должностные лица банка были уверены в согласованности воль мужа и жены.
Последствия неуплаты кредита основным должником
Ипотека предоставляется для приобретения недвижимости. Изначально созаемщик попадает в уязвимое положение: он не становится собственником жилого помещения, но обязан вернуть деньги банку.
Отношения должников регулируются обычно устными договоренностями. Иногда бывает так, что основной заемщик не может перечислять деньги банку в том же объеме, например, из-за потери работы. В этом случае созаемщик будет обязан производить платежи за двоих.
Выплата долга не делает солидарного должника собственником части квартиры. Также гражданин не получает права требовать денег от основного заемщика в будущем. Мотивы, по которым человек решает погашать ипотеку за другое лицо, для банка не важны.
Если владелец ипотечной квартиры не платит свою часть долга, и банк потребовал от созаемщика увеличения ежемесячных переводов, то гражданин может в будущем потребовать компенсацию у основного должника.
Обязательство перед банком обеспечивается квартирой в залоге. Но только кредитор имеет право инициировать принудительную продажу этого имущества через аукцион. Созаемщик рискует оказаться в ситуации, когда значительную часть его дохода будут принудительно удерживать в счет погашения долга. Особенно актуальна проблема для тех, у кого есть ликвидные активы, например, депозиты в банке.
Часто заемщики составляют отдельные соглашения, регулирующие их взаимоотношения. Например, в ипотечной квартире созаемщику выделяется доля, которую основной владелец может выкупить в будущем по определенной стоимости. Или основной должник обязуется передать иное имущество для компенсации платежей банку, например, автомобиль.
Гражданину не стоит становиться созаемщиком, если он не собирается из своих доходов погашать долг перед банком. Ипотечные обязательства длятся десятки лет. При возникновении просрочки человек рискует потерять имущество, приобретённое до подписания кредитного соглашения.
