Продажа квартиры после вступления в наследство

Очень часто возникает ситуация, когда, унаследовав квартиру или иное жилье, наследники стремятся продать его сразу. Причины для этого могут быть самыми различными. Но прежде чем осуществлять сделку, необходимо ознакомиться с действующим законодательством и существующими нюансами. Например, возможна ли продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет, какой налог придется уплатить наследникам, продающим жилье, и другие важные моменты.

Именно это и станет темой сегодняшней статьи, в которой мы рассмотрим основные вопросы.

Когда можно продать квартиру

Многие люди, получающие в наследство объекты недвижимости, часто спрашивают: «Когда можно продать квартиру, полученную по завещанию или иным законным образом?». Согласно действующему законодательству, наследополучатель приобретает право собственности на имущество с даты кончины наследодателя. Допустим, преемник еще не окончательно вступил в наследство (оформил соответствующие документы и получил свидетельство), еще не зарегистрировано право собственности в соответствующих инстанциях (Росреестре). Но все это не лишает его права собственности на наследуемое имущество. Оформление происходит «задним числом». В противном случае, кто будет уплачивать услуги ЖКХ, налоги и остальные платежи за то время, пока преемник проходит процедуру вступления в наследство, которая, к слову, может занять достаточно продолжительное время (6 и более месяцев).

По факту, преемник приобретает права на имущество в полном объеме (возможность продать, подарить и т.д.) лишь только после прохождения всех процедур и получения всех документов, оформленных в соответствии с законодательством. Иначе никакая сделка не может быть проведена в регистрационных инстанциях. В этом случае наследополучатель будет признан неуполномоченным продавцом.

Некоторое имущество может находиться в обременении (залог и пр.), которое автоматически перейдет наследополучателю. В такой ситуации, пока держатель залога (как правило, это кредитное учреждение) письменно не подтвердит свое согласие на оформление сделки, действия продавца признаются незаконными.

Чтобы продажа недвижимого имущества стала возможной, наследнику потребуется:

Налог при продаже

В большинстве случаев унаследованное имущество не становится жильем для получателей наследства. Как показывает практика, наследники торопятся продать квартиру (дом), перешедшую к ним от наследодателя. Главными причинами подобного решения становятся разногласия, возникающие между наслодополучателями, необходимость в деньгах, наличие иного жилья и т.д.

Поиски покупателя, оформление сделки – это лишь часть забот, которые ждут продавцов-преемников. «Освободившись» от недвижимости, наследники обязаны уплатить налог с продажи. И эта статья расходов становится дополнением к уплате пошлины при вступлении в наследство.



Ставка налога равна 13 % от суммарной стоимости проданной недвижимости, а уплатить его надо в фискальный орган по месту проживания налогоплательщика. Для граждан иностранных государств налог составляет 30 %.

Кроме того, наследнику потребуется:

Документы, подтверждающие права наследника:

Техническая документация:

А также:

В расчетах можно минусовать только налоговый вычет или затраты на вступление в наследство.

Обычно на уплату пошлин и других обязательных платежей, связанных с наследуемым имуществом, уходит меньше миллиона. Поэтому большинство преемников, продающих унаследованную недвижимость, предпочитают использовать налоговый вычет.



В случае, когда у продаваемой недвижимости несколько собственников, то каждый из них подает «свою» декларацию. В ней прописывается размер НДФЛ, который зависит от стоимости его доли в наследстве. При этом налоговый вычет осуществляется его распределением между всеми наследниками, в соответствии с полученной долей в общей массе. Это значит, что 1 000 000 не на каждого наследополучателя, а на всю квартиру.

Стоимость недвижимости прописывается в договоре и именно она должна быть отражена в 3-НДФЛ. Цену сделки стороны согласовывают самостоятельно, но для налогообложения не допускается ее снижение ниже 70 % от цены по Кадастру.

Не стоит предпринимать попытки искусственно снизить налоговую ставку. Это грозит большими штрафами. С 1-го января 16 года сделать это практически невозможно по следующим причинам:

1. Почти все объекты недвижимости РФ прошли кадастровую оценку и занесены в общую базу недвижимости. Кадастровая стоимость близка к рыночной, а потому при проверке налоговиками факт существенного занижения стоимости выявляется сразу же.
2. Стоимость квартиры, заявленная в договоре купли-продажи, при проверке будет сравниваться с ценой по Кадастру. В случае, если она окажется меньше 70 % от последней, то налог все равно будет исчисляться от кадастровой цены (точнее, с величины в 70 % от нее).
3. Если в декларации указаны недостоверные сведения, то налоговый инспектор выявит их при запросе в Росреестр, который предоставит по объекту полную информацию.
4. Затем будет организована налоговая проверка (камеральная/выездная), а ее результатом может стать доначисление налога, начисление штрафа и пеней.

Покупка недвижимости у наследников

Продажа квартиры по завещанию не дает гарантий ни одной из сторон сделки. С рисками сталкивается как наследник-продавец, так и покупатель наследованной квартиры.

Такие сделки относятся к самым рискованным на рынке продажи жилой недвижимости. Но это не означает, что наследник-продавец имеет злой умысел. Очень часто он сам может не располагать соответствующей информацией по некоторым вопросам, касающимся унаследованной квартиры.



Специалисты рынка недвижимости советуют по возможности вовсе отказаться от покупки унаследованной квартиры. Но если этого сделать не получается, то необходимо максимально внимательно отнестись к проведению такой сделки. Советы экспертов помогут минимизировать риски, связанные с покупкой квартиры, которая была получена в наследство. Вот некоторые из них:

1. Сделку по покупке жилья лучше оформлять у того же нотариуса, который вел наследственное дело. Тем более нотариальное оформление квартиры целесообразно, если владельцами недвижимости является сразу несколько наследников. В этом случае, нотариус будет в курсе событий и сможет проверить законность сделки, но, главное, подтвердить ее (нотариус несет персональную ответственность за проводимые сделки).
2. Можно привлечь к мероприятию, связанному с оформлением договора, опытного юриста.
3. Обращайте внимание на цену продажи. Слишком низкая стоимость является поводом рассматривать другие варианты жилья для покупки.
4. Обратите внимание на поведение наследника-продавца, выясните причину продажи жилья, порядок его получения и другие моменты. Если вас что-то насторожит, откажитесь от сделки.
5. До оформления договора не следует передавать продавцу задатков и залогов.
6. Тщательно проверяйте все предоставленные наследником-продавцом документы (обязательный список был приведен ранее). Главное, обратите внимание на сроки владения унаследованной недвижимостью. Особое внимание нужно на соответствие информации, полученной от наследника-продавца, документам. А также на отсутствие ошибок и противоречий в самих документах.
7. Сделайте самостоятельные запросы по доступным сегодня базам. Пообщайтесь с соседями и постарайтесь получить информацию из других доступных источников.

Если при проведении собственных проверок появляются сомнения, от приобретения этой квартиры нужно отказаться.

Заключение

С точки зрения закона, сделка покупки-продажи унаследованной недвижимости не отличается от купли-продажи «обычных» объектов. Главным различием является этап вступления в наследственные права. Именно он занимает большое количество времени. Но если соблюсти все формальности, правильно (с юридической точки зрения) и ответственно подойти к проведению сделки, то она пройдет без каких-либо проблем. А продавец-наследник и покупатель унаследованной недвижимости смогут свести все возможные риски к минимуму.

Читайте также:  Ипотечный договор Сбербанка