Один из способов отчуждения недвижимого имущества (в том числе и квартиры) – подписание договора купли-продажи. Этот документ предусматривает передачу права собственности и получение взамен денежных знаков. Хотя подобные договоры обладают юридической силой, на законодательном уровне предусмотрена возможность их расторжения и аннулирования. Следует рассмотреть, как происходит эта процедура, каковы основания для ее проведения и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации сделки.
Когда можно расторгнуть договор
Договор купли-продажи (далее – ДКП) фиксирует процесс передачи квартиры в обмен на денежные знаки. Без этого документа невозможно зарегистрировать собственность на новое лицо. ДКП позволяет не только подтвердить продажу недвижимости, но и защитить права обеих сторон сделки.
Законодатель допускает возможность аннулирования документа после его официального оформления. Для расторжения договора купли-продажи можно найти разные причины. Законодатель же выделяет два главных фактора:
- Неудовлетворенность сделкой одной из сторон.
- Обоюдное желание продавца и покупателя отменить процедуру отчуждения недвижимой собственности.
Конкретный порядок действий напрямую зависит от того, кто инициирует процесс. 450 статья ГК России в полной мере раскрывает основания для проведения подобной процедуры.
Обоюдное согласие
Законодатель указывает, что в качестве основания для аннулирования документа может быть согласие на это со стороны обеих граждан. Более того, во время оформления документа стороны сами могут прописать в нем такую возможность. Даже если подобное указание отсутствует, документ можно аннулировать при согласии второй стороны сделки.
В одностороннем порядке
Ситуация осложняется, если продавец или покупатель отказывается аннулировать сделку. В таком случае единственным способом добиться расторжения документа будет обращение в судебную инстанцию. Следует отметить, что законодатель четко прописал основание для подобной процедуры. Им является существенное изменение обстоятельств сделки или серьезные нарушения ее условий (к примеру, аннулирование документа в связи с неоплатой).
Нужно помнить, что заявление в суд разрешается подавать, когда лицо, инициировавшее процедуру, получит письменный отказ от другой стороны (на проведение соответствующих действий). Если же вторая сторона игнорирует запрос, тогда обращение допускается спустя 30 дней после его подачи.
Как расторгнуть
Как именно придется расторгать договор, зависит от того, все ли стороны согласны на эту процедуру, и была ли проведена гос. регистрация перехода права владения. Если один участник сделки не хочет отказываться от нее, придется обращаться в суд, что осложнит процесс аннулирования. Еще один нюанс, влияющий на процедуру – участие нотариуса в заключении документа.
До регистрации
Расторгнуть договор перед обращением в Росреестр проще, ведь на уровне государственных органов процедура смены собственника еще не произошла. Алгоритм действий зависит от обстоятельств:
- Если оба участника процесса не выступают против, можно ограничиться соглашением, в котором будет прописано условие о расторжении договора купли-продажи квартиры. Если в процедуре участвовал нотариус, его нужно уведомить о произошедшем.
- В случае спора придется сначала получить отказ (либо дождаться истечения 30-дневного срока), после чего подать исковое заявление и защищать свою позицию в суде. В иске также нужно прописать требование о возврате переданного имущества. Следует помнить, что отказ должен быть письменным.
При первом варианте соглашения (образец для расторжения находится ниже) будет достаточно для отказа от выполнения договора. Если же имеет место второй способ, придется получить судебное решение, которым предусмотрено аннулирование договора.
Скачать соглашение о расторжении ДКП
После обращения в Росреестр
Осуществить процедуру уже после обращения в Росреестр намного сложнее, однако возможно. Главное знать, как нужно действовать. Далее будут рассмотрены два основных варианта действий. Так:
- Если стороны согласны на этот шаг, придется составлять новый ДКП. Но в нем продавец займет место покупателя, а покупатель – место продавца. Условия договора менять не следует (это касается как недвижимости, так и стоимости). После оформления документа потребуется подать его в Росреестр и дождаться окончания перерегистрации.
- В случае наличия судебного решения, оно вместе с оригинальным ДКП подается в Росреестр (решение служит основанием для перерегистрации права собственности на прежнего владельца).
Вне зависимости от конкретного способа придется потратить дополнительное время. Если стороны составили соглашение до регистрации, но уже после подачи документов в Росреестр, следует предоставить его сотрудникам этого учреждения. Это приведет к приостановке процедуры (в случаях, когда она еще не завершилась).
Последствия расторжения
Конкретные последствия зависят от сложившейся ситуации и того, как стороны расторгают документ. В некоторых случаях участники сделки могут понести дополнительные финансовые потери. Можно привести три примера:
- ДКП расторгнут добровольно еще до момента регистрации. Со сторон снимаются обязательства, документ считается аннулированным и не влечет за собой возникновения каких-либо правовых или финансовых последствий.
- ДКП аннулирован по решению суда (до или после регистрации). Вне зависимости от конкретных обстоятельств сделка также считается аннулированной, соответственно, реализация имущества не происходила. В связи с этим платить налог за проведение процедуры не придется. Стоит обратить внимание на еще один важный нюанс. Судья аннулирует договор, но не обяжет ответчика возвратить имущество/деньги. Чтобы не подавать дополнительные иски, рекомендуется сразу прописать эту опцию в заявлении.
- Расторжение было добровольным, но уже после того, как новый владелец был зарегистрирован. Это сложный случай, поскольку гражданам придется уплатить налоги, прописанные в действующих законодательных нормах (со средств, полученных вследствие реализации имущества).
Вне зависимости от конкретной ситуации одна сторона сможет получить обратно денежные знаки (если подобное условие есть в исковом заявлении), а другая – недвижимость, которая выступала в качестве объекта сделки (квартиру).
Стоит отметить, что при расторжении договора купли-продажи (касающегося квартиры) происходит возврат аванса, если он имел место. Однако нужно будет доказать факт его внесения (прописать в договоре, или оформить дополнительный документ). Без доказательной базы вернуть средства довольно сложно. Задаток, в отличие от аванса, не возвращается.
Подача апелляции
Законодатель оставляет за ответчиком право оспаривания решения первичной судебной инстанции. Для этого необходимо подать соответствующий иск. Подобное право у ответчика есть и в случае, если дело касалось расторжения ДКП. Однако следует помнить, что подача апелляции должна быть осуществлена в течение 10 дней с момента вынесения первого решения.
Таким образом, стороны, заключившие ДКП, имеют право расторгнуть его. Процедура происходит по согласию обеих участников процесса либо через суд (если между гражданами есть спор). Срок расторжения зависит от конкретной ситуации, процесс может занять несколько месяцев (судебный порядок). Легче провести процедуру перед обращением в государственные учреждения, иначе придется потратить больше времени, а иногда и денег.
