Вряд ли есть в современной России человек, который ни разу не слышал слово «ипотека» и не знает, что это такое. А если вы молодая семья, или человек, нуждающийся в улучшении жилищных условий (съехали от родителей, решили перебраться в другой город), для Вас «ипотека» — не просто знакомое слово, а, вполне возможно, часть Вашей жизни.
Это, с одной стороны, — один из немногих шансов решить жилищную проблему, а с другой стороны — головная боль на долгие годы.
Что такое ипотека?
Если говорить простым языком — «ипотека» — это предоставление жилья в кредит. Вы покупаете квартиру, платите какую-то часть от стоимости квартиры (первоначальный взнос). Остальную сумму оформляете в кредит, при этом приобретенная Вами квартира остается в залоге у банка до полного погашения кредита.
Сумма ежемесячного взноса часто приблизительно равна сумме аренды похожей квартиры. Многие жители нашей страны считают, что «ипотека» — более выгодный и верный способ решения «квартирного вопроса», чем аренда жилья. Действительно, в случае ипотечного кредитования вы платите деньги не «чужому дяде», а банку, и через определенный срок квартира становится вашей собственностью.
Особенности ипотеки как вида кредитования
У ипотечного кредита есть ряд особенностей, которые определяют его специфику, определяют поведение коллектора и банка при взыскании долга, и, соответственно, ответное поведение должника.
Эти особенности:
- Большая сумма кредита (квартиры стоят не дешево)
- Длительный срок кредитования (обычно в районе 15 лет, зависит от суммы кредита и размера ежемесячного взноса).
- Затронута жилищная сфера. Эта самая главная и самая больная особенность. Недаром М. А. Булгаков писал, что «квартирный вопрос испортил москвичей». В случае с ипотекой «москвичей» в цитате классика можно заметить на «россиян». Жильё — один из самых важных и самых больных моментов в жизни многих россиян, и не только в столице.
Всё, что касается жилья, часто единственного и «выстраданного», принимается людьми очень близко к сердцу. Страх заемщика, что в случае неуплаты «заберут квартиру», определяет и специфику работы коллектора и действия заемщика.
«Ипотека» становится для многих действительно кабальным адом. Отсюда такое неоднозначное отношение к этому виду кредитования. Одни считают его «единственным цивилизованным и доступным способом купит жильё» и легко идут на этот шаг, другие — «долговым рабством за жильё» и предпочитают не связываться.
Ипотека и финансовый кризис
Финансовый кризис не мог не отразиться на ипотеке. Сумма такого кредита велика, а финансовое положение граждан в кризис нестабильно. Соответственно, оформляя ипотеку, банк почти всегда рискует. А рисковать банки не хотят и не любят, ведь их цель — получение прибыли. А если банк рискует эту прибыль не получить, при этом потеряв большую сумму, то при проведении подобной политики теряется сам смысл существования банка.
Многие банки перестали выдавать ипотеку или сильно ужесточили процедуру её оформления. Недаром в народе появился стереотип о том, что «чтобы взять ипотеку надо собрать сто одну бумажку». Взять ипотеку сейчас действительно сложно, и причина тому — желание банка подстраховаться.
Однако даже подобные страховочные меры, не всегда спасают от проблемных задолженностей по ипотеке. Их число растет, и именно этот факт вынуждает банк пересматривать условия ипотечных программ и рассматривать потенциальных заемщиков под микроскопом. Причины возникновения задолженностей в ипотечном кредитовании определены его спецификой, и часто не зависят от заемщика и не связаны с «принципиальным нежеланием платить». Клиент во многих случаях действительно не может оплачивать кредит ввиду жизненных обстоятельств.
При этом стоит помнить, что риск банка в случае ипотечного кредитования невелик, так как в случае неуплаты банк в любом случае не останется в проигрыше, на погашения долга пойдут средства с продажи обремененной квартиры. В этой ситуации проиграет только заемщик, оставшийся и без денег и без жилья.
Плачевная ситуация неплательщика
В данном случае наш герой-неплательщик — это человек, попавший в кредитную яму из-за ухудшения финансовой ситуации. Он больше не в состоянии оплачивать ипотеку и рискует потерять жильё. Конечно, эта ситуации сама по себе доставляет немало хлопот и влияет на психологическое состояние. Ведь на эту квартиру было потрачено столько сил, денег и нервов. В неё вложено последнее, что было.
А тут ещё и нагрянули коллекторы, которые требуют погасить долг. И заемщик всё понимает — платить надо, риск неуплаты — велик. Но платить нечем!
Заемщик встает перед вопросом, некогда заданным писателем и публицистом Николаем Чернышевским: «Что делать?». Отвечая на этот вопрос, многие выбирают неправильную стратегию поведения. В этой статье мы расскажем о том, как вести себя, если вы не можете выплатить ипотеку. Как выбраться из этого ада с минимальными потерями.
Неправильные действия неплательщика
Начнем мы наш разговор с рассмотрения неправильного поведения. Поговорим о том, как не стоит себя вести и чего не надо делать, если вы не можете выплатить ипотеку. Рассмотрим самые распространенные ошибки и неверные стратегии
- Выжидательная позиция — многие начинают действовать по излюбленному российскому принципу — «не трогай, вонять не будет». Понимая, что ипотеку оплатить нечем, они начинают ждать «у моря погоды», ждут напоминания от банка и надеются, что «пронесет».
- Избегать общения — когда кредитор или коллектор всё же достучался для должника, многие выбирают типичную для должников стратегию «игнора». Это может быть полезным при потребительском кредитовании, когда сумма кредита небольшая, но в случае ипотеки — не сработает.
В данном случае у банка есть подстраховка — залоговое имущество, приобретенное заемщиком за счет ипотеки. А имуществом этим является квартира. Та самая квартира, которую будут посещать коллекторы, которая до уплаты кредита фактически является имуществом банка, поэтому поговорка «Мой дом — моя крепость» в данном случае не работает.
В случае неуплаты случится то, чего больше всего бояться те, на ком висит ипотека. Залоговое жильё будет изъято, а деньги от продажи пойдут на погашение долга. Произойти это может по решению суда. Так что задолженность по ипотеке — тот случай, когда проблему лучше решать в досудебном порядке. Доводить дело до суда — не в интересах заемщика.
Чего ещё нельзя делать?
Ипотечный договор имеет целый ряд особенностей в части причин для одностороннего расторжения договора. Неуплата долга — не единственный повод прекратить сотрудничество с Вами.
Согласно условиям ипотеки, залоговое жильё нельзя сдавать в аренду и переводить в нежилой фонд, а также осуществлять перепланировку помещения.
Так что, оказавшись в сложной ситуации, не стоит решать свои проблемы, сдав жильцам одну из комнат ипотечной квартиры. Это нарушение условий договора влечет за собой новые серьёзные проблемы.
Даже если вы добросовестный плательщик, вы можете попасть в затруднительную ситуацию. Делая ремонт в квартире, взятой в ипотеку, вы решите, например, увеличить количество комнат, поставите перегородку, а это — перепланировка. В условиях договора есть запрет на подобные действия. Так что будьте внимательны, не наживайте себе лишних проблем на пустом месте.
Честно сообщите банку
Выше мы писали о нецелесообразности выжидательной позиции в случае, если вы не можете заплатить кредит. Правильной будет обратная стратегия. Как только вы поняли, что оказались в сложной финансовой ситуации, у вас нет денег, чтобы оплачивать ипотеку, и к концу месяца они вряд ли появятся, незамедлительно сообщите об этом в банк.
Однако не думайте, что честность — это единственный залог успеха. Современное капиталистическое общество породило новое правило жизни: «Там, где речь идет о материальной прибыли, нет места человечности». Это жестоко и с моральной точки зрения неправильно. Но, увы, сегодня это так.
Банку абсолютно безразлично, что вам и вашей семье будет негде жить. Ему важно вернуть свои деньги с процентами и тем самым получить прибыль. Если вы не можете дать ему прибыль — вы ему не интересны. Так что не ждите, что, если вы будете честны перед банком, вам сразу пойдут на встречу и будут за вас решать ваши проблемы.
Может сложиться ситуация, когда вам откажут в помощи и заставят, несмотря ни на что, выплачивать долг. Будьте готовы к ответу подобного содержания: «Нас не волнует, что у вас нет денег, погасите задолженность, или мы по суду отберем квартиру и продадим».
Тем не менее, в целом ряде случаев банк идет навстречу заемщику, предлагая ему варианты облегчения кредитного бремени. Во многом это зависит от правильного поведения заемщика, от правильных ответов на вопросы банка.
Что нельзя говорить сотруднику банка
Итак, если у вас возникла задолженность по ипотеке, или вы поняли, что она в ближайшее время возникнет, так как вы не располагаете сведениями об оплате, вариантов у вас немного. Нужно звонить в банк, сообщить о своих проблемах и добиться того, чтобы банк пошел вам навстречу в решении проблемы.
Многие заемщики допускают ошибки в переговорах с представителем банка. Они сообщают кредитору информацию, которая может обернуться против них, стать инструментом психологического влияния. Разговаривая с банком, нужно следить за каждым словом. Ни в коем случае не давайте лишней информации.
Обозначим основные моменты, о которых не стоит говорить представителю банка.
1. Обремененная квартира — единственное жильё для вашей семьи
Казалось бы, это способ влияния на банк, попытка пробудить в них человечность и пойти навстречу несчастному заемщику. На самом деле рассчитывать на это не стоит. Выше мы уже писали о том, куда девается «человечность» и «сочувствие», когда речь идет о материальной выгоде. Сообщив банку эту информацию, вы лишь дадите им лишний повод «наседать» на вас. Понимая вашу боязнь «остаться на улице», они будут лишь активнее требовать деньги.
2. Не предоставляйте контактных данных
У каждого человека есть несколько телефонных номеров, по которым его можно «достать». Не сообщайте банку дополнительные номера и любую дополнительную контактную информацию о вас, такую как рабочий телефон, дополнительный номер мобильного (сейчас у многих несколько сим карт), номера и адреса родителей, родственников, друзей и коллег. Эта информация соответствующим образом будет использована в коллекторской работе.
Если банк или коллекторское агентство выяснили ваши «дополнительные контакты», стоит сказать, что этим номером вы пользуетесь редко, можете не подойти, да и телефон там (где вы пользуйтесь этим номером) почти не берет.
3. Не упоминайте о собственности
Кроме взятой в аренду ипотеки у вас и у ваших близких родственников есть другое имущество. Это может быть дача, другая квартира, автомобиль, земельный участок, гараж. Банку и коллектору совсем не обязательно знать, чем вы владеете.
Они, конечно, смогут выяснить это сами. Однако использовать эту информацию «официально» у них не получится. Так как при ипотечном кредитовании нельзя наложить арест на иное имущество заемщика и уж тем более на имущество его семьи.
Имея ввиду юридическую неграмотность и невнимательность многих клиентов они смогут использовать полученную от вас информацию как инструмент для давления, как болевую точку.
4. Держите в секрете ваши планы
Вы знаете, что в скором времени получите премию на работе или наследство от недавно умершего родственника. Казалось бы — вот он, аргумент в пользу того, чтобы вас не записали в «злостные должники». Многие пытаются использовать подобный аргумент, чтобы «успокоить банк». Делать этого не стоит. Это та самая лишняя информация, которая работает в «обе стороны» и может стать оружием в руках банка и коллектора. «Вы говорили, что у вас будут деньги — платите». Оплата не поступила, и отношение к вам изменилось не в лучшую сторону.
5. Не сдавайте в аренду
Выше мы писали, что сдача в аренду кредитной квартиры — нарушение договора. Делать этого нельзя. В этом случае банк вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
У нас в стране, однако, часто работает формула: «нельзя, но если очень хочется, то можно». Это к тому, что сдать квартиру или её часть, чтобы решить финансовые проблемы и выручить деньги для оплаты кредита, вы конечно можете, но говорить об этом не стоит ни арендаторам, ни тем более сотрудникам банка.
Даже если у вас есть договор, в случае обнаружения «посторонних людей» в вашей квартире всегда можно отговориться, сказать, «что друзья приехали погостить или дальний родственник приехал поступать в институт, мы пустили пожить».
При этом помните простую истину из известного рассказа Виктора Драгунского: «тайное всегда становится явным». Знайте — ходить по лезвию ножа опасно всегда.
Перепланировку и другие перечисленные выше пункты нарушения договора скрыть сложнее, поэтому призываем воздержаться от этих действий.
Взыскание долга или возможные действия кредитора
Почему кредитор заинтересован в оплате задолженности, а не в продаже залога.
Выше мы уже писали о том, что при образовании задолженности по ипотечному кредиту банк минимально рискует. Взыскать задолженность всегда можно за счет залоговой квартиры.
В потребительском кредитовании залоговое имущество хоть и предполагается в целом ряде случаев, на практике его, как правило, нет. Задолженность по кредитным картам взыскать сложно по той же причине. Долг нужно взять деньгами.
Более того, при других вариантах кредитных программ заемщик может пропасть, лишится всей своей собственности путем дарения её близким и друзьям, сесть в тюрьму. Всё это усложняет процедуру взыскания задолженности
В ипотеке, казалось бы, всё просто — отобрал квартиру, списал долг, выручив деньги с продажи. Да и пропадать заемщику, взявшему ипотеку, особого смысла нет. В большинстве случаев он живет в той самой квартире, которая и является залогом по кредиту.
Однако и о рисках банка мы тоже говорили. Связаны эти риски с кризисом и особенностями кредитования.
Сроки ипотечного договора велики. Ситуация на рынке меняется стремительно, особенно в кризис. Сегодня банк уже не может быть наверняка уверен в том, что продажа имущества покроет все долги с учетом пени и штрафов, ведь заплатить клиент должен гораздо больше стоимости квартиры, в этом и суть кредита. Будучи неуверенным в рентабельности продажи кредитуемой квартиры, представитель кредитора использует все возможные способы для того, чтобы должник погасил кредит с максимальной выгодой для банка.
На что «напирают» кредиторы
Конечно же, в первую очередь должника будут пугать безрадостной перспективой пополнить ряды бездомных. Кредитор будет стоят на позиции о том, что он сможет распорядиться квартирой заемщика, и в проигрыше останется только он.
Заемщику объяснят, что в случае неуплаты квартира по решению суда будет описана и продана, к тому же обязательно заметят, что чем дольше должник будет тянуть с оплатой, тем больше будут его финансовые потери.
После вашего звонка, кредитор, при удачном стечении обстоятельств и отсутствии ошибок с вашей стороны, предложит Вам варианты, которые позволят облегчить ваше кредитное бремя и при этом принесут выгоду банку.
Вас ждет четкое и подробное объяснение, в котором вам в красках представят современную ситуацию на рынке недвижимости. Кредитор объяснит, что продажа квартиры не выгодна никому. Если сумма вашего долга меньше, чем стоимость квартиры, то вы получите остаток — так оно было всегда. Вот только «разгуляться» на этот остаток не получится. Дополнительное жильё меньшей площади вы уже не купите, хотя ранее, в докризисный период это было возможно.
Теперь же может получиться так, что сумма от продажи квартиры не покроет долг полностью. То есть лишившийся жилья заемщик останется ещё и должен кредитору.
Продажа залоговой квартиры: на что ориентируется банк при принятии решения
Итак, заемщик не может выплатить долг по кредиту. Единственная возможность его погасить — продажа залогового имущества, то есть недвижимости, приобретенной по программе ипотечного кредитования.
Именно такое развитие событий будут описывать сотрудники банка и коллекторы несчастному должнику. Однако по указанным выше причинам банк будет всячески оттягивать данную меру. Далеко не в каждом случае продажа квартиры будет выгодна.
Судебному разбирательству, которое приведет к соответствующему решению, будет предшествовать экспертный анализ имеющегося долга, на базе которого будет приниматься решение о том, целесообразно ли погашение долга за счет продажи залогового имущества.
На что же ориентируется банк, проводя данный анализ. Приведем основные факторы, составляющие специфику того или иного долга.
1. Следует выяснить, КАК возникла задолженность, в чем причина неуплаты и какова природа просрочки.
2. Стоит обратить внимание на категорию плательщика. Напомним, что должников принято делить на три категории — добросовестный, проблемный и сомнительный.
Добросовестные должники — те, кто не платят потому, что нечем платить, ввиду обстоятельств и сложной жизненной ситуации
Проблемные должники — те, кто идут на принцип, ищут лазейки в законе, подозревают банк в нечестности. Эти не платят не столько из-за невозможности, сколько из-за нежелания и уверенности в собственной правоте.
И наконец сомнительные — это те, в чьих действиях просматривается нарушение законодательства (самая частая из реальных работающих статей, которую можно применить к такому должнику, это мошенничество).
3. Далее следует оценить возможность быстрой продажи и стоимость недвижимости в современной экономической ситуации, то есть ликвидность предмета залога.
4. На основании анализа ликвидности и оценки возможной стоимости продажи высчитывается, покроет ли данная сумма долг, с учетом процентов и штрафов.
Только проведя такой скрупулезный анализ, кредитор может ответить на вопрос: «Что дальше» и выстроить стратегию поведения в отношении должника. В большинстве случаев должников по ипотеке «обрабатывают» до последнего.
